住宅取得について

 私は住宅ローンを抱えながらの株式投資を否定し、かつ自分が20代の頃実家の土地の購入のため(家は父が建てたが借地だった)住宅ローンを抱えたお陰で金融資産形成がほとんどできなかったことを悔やんでいました。そのローン返済さえなければ株式投資につぎ込めるまとまった資金をもっと早くつくることができたのではないかと思っていたからです。
 確かに住宅ローンを抱えて家を買うことは一時的に家計のバランスシートを圧迫し自己資本比率を大きく下げ、キャッシュフローを悪化させます。株式投資その他で10%以上の利回りを出せる実力のある投資家であれば、今の私のように賃貸暮らしをしつつ株式投資をした方が良いのかもしれません。あるいは、ローン返済と平行して株式投資もアリかもしれないですね。

 残念ながら自分で住宅ローンを抱えた時はそれなりにプレッシャーもあり、気の小さい私はまとまったお金ができると少しでも返済にまわすことに夢中でした。独身で大きくお金のかかる趣味がなかったことと(=趣味を仕事にしていたのが大きいですが)、変動金利で借りてすぐに金利が低下したため猛ペースで元金の返済が進み、2003年末についに返済が完了しました。私の金融資産形成はそこからで、かつバリュー投資を知ったのは2004年後半からでしたから、株式投資を始めるのに美味しい時期を逃してしまったことは否めません。

 ただ、先日久しぶりに実家に帰った時に感じたのですが、賃貸暮らしにある独特の圧迫感がないんですよね。家を持つことの意義はいろいろとあると思いますが、最終的にはこの精神的な充足感を得ることにあるような気がしました。もちろんそのために自分の実力に見合わない過大な負債を抱えることは禁物でしょう。現在、実家に両親が住みつつ私は職場近くに下宿をとっています。私は転勤の可能性が高い職場なのでしばらくは住宅取得は躊躇していますが、最終的にはどこかに買うつもりです。もちろん実家のリフォームor建て替えも視野に入れています。

 何故突然こんなことを考えたかと言うと、探検隊さんやでらマネーさんのブログに刺激されたこともあるのですが、今日職場の後輩の結婚式なんです。2人は大分前に入籍しており、新居も結構高いところを買ったため、旦那一人では年収が低くてローン審査が通らず夫婦の年収を合計してやっと借りたとか……ちょっと怖いです。ただ彼は趣味や呑みに結構お金を使ってしまうタチなので、「住宅ローンを抱えるくらいで丁度いいのよ」と奥さんは気楽にいっておりますが。
 株式投資で何十億の資産を築いてから住宅を取得すればよい人、近いうちに取得する必要のある人、既に取得してローンを抱えている人いろいろいると思いますが、少なくともファンダメンタルに賭ける株式投資ができる人なら住宅取得をしながらも資産を築けるように思います。

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2006年4月のパフォーマンス

 「vis2004&親孝行ファンド」の4月の運用成績は月次でマイナス5.22%、年初来マイナス7.03%でした。アイエスビーのように絶好調な銘柄もあったのですが、極東証券などウェイトの高めの保有銘柄が軟調だったため運用成績は今ひとつでした。好調な成績を発表されている方をみると羨ましい限りです。
 保有銘柄に加えてかつて保有していた銘柄も決算をチラ見しているのですが、中には「売らなきゃ良かったぁぁぁぁ!」と叫びたくなる素晴らしい決算を発表していたりして、結構悔しい思いをしています(涙)。そんなことを通じて多くの銘柄達を心に留め、今後何十年と継続していく株式投資に役立てたいですね。知っていれば、また買うチャンスも何度も訪れると思いますので。

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エルシーピー投資法人が5月23日上場へ

 J-REIT専門のサイトを見ていたら、上場延期をしていたエルシーピー投資法人が5月に上場するというニュースリリースが掲載されていました。

 2006. 4.21 エルシーピー投資法人が5月23日上場へ

 エルシーピー投資法人が、5月23日東証へ上場する。同投資法人は当初2005年12月に上場を予定していたが一旦上場を延期していた。上場時の取得予定物件は従来と変更なし。総取得額は455億円(当初より2億円程度増加)。住居(シニア住宅・有料老人ホームを含む)を中心としてオフィスビルや商業施設も投資対象とする。上場に際して投資口59,000口発行、オーバーアロットメントによる売出1,800口を行う。資産運用会社はエルシーピー・リート・アドバイザーズ。


 エルシーピー投資法人(シニア住宅・有料老人ホームを保有、東北・中部の物件多数保有など特徴あるREITのようです)は8706極東証券が上場支援中でしたので上場延期後どうなるか非常に気になっていました。極東証券もまもなく決算発表ですが、リート関連収益が急進していることから今期以降に注目したいと思います。

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8706極東証券:平成18年3月期 決算短信その2

 連結損益計算書の四半期推移です。

 第4四半期でいきなり人件費が跳ね上がり、営業利益が前年度比マイナスになっていますが、要するに契約社員トレーダーに対する成功報酬が4Qに支払われていることによるものだそうです(IRに確認)。

 また、営業外収益が今期は比較的好調で、通期では290百万円→985百万円と3.4倍になっています。これは投資有価証券(不動産証券化に関連した証券を含む)が前期末4587百万円→1Q:6553百万円→中間:6841百万円→3Q:7974百万円→期末:8057百万円と積みあがっており、それに対する配当等が増加したためです(決算短信6項)。

 極東証券の特徴であるREIT関連の収益は今期は約15億円程度と推測されます。営業収益に占める割合は前期の8.4%から今期12.5%と大きな収益の柱となりました。(募集・売出の取扱手数料約7億、その他の受入手数料約8億、営業外収益約10億の合計約25億のうち、3QのREIT関係の収益の累積が約11億であったことから約15億程度と推測)
 株式委託手数料39億、株券等トレーディング収益26億と収益の構成比上の約半分を株式市況に左右されやすい収益源で占めていますが、今後は徐々にREIT関連のウェイトが大きくなるでしょう。証券会社が手がけるメリットもかなりあるようです。

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8706極東証券:平成18年3月期 決算短信

 本日11時に8706極東証券:平成18年3月期 決算短信が開示されました。営業収益+34.8%、純営業収益+35.5%、営業利益+52.2%、経常利益+66.5%、当期純利益+29.7%と好調でした。純利益の伸びが低いのは前期の実効税率が低かったためです。希薄後EPSは108.34円、実績PERは本日の終値ベースで17.5倍となりました。

 今日の決算発表後売り込まれた理由は、おそらく開示資料の22ページに連結損益計算書の四半期推移で第4四半期の営業利益がH17年3月期4Q:1024百万円→H18年3月期4Q:966百万円と前年度比若干のマイナスになっていたことではないかと思います。第3四半期の進捗状況を見て上方修正があると考えた投資家が期待はずれで売ったのかもしれません。内容を見ると四半期純営業収益は前年度比+30%であり、営業利益の足を引っ張ったのは人件費が前期4Qで869百万円に対し今期は1479百万円と約6億円も増加しているからです。しかし、これは大部分が契約社員トレーダーに対する成功報酬だそうで(うーむ羨ましい……)、毎期4Qに計上されるようですから、成功報酬を4半期で均等割すれば実質的な第4四半期営業利益は1300~1400百万円と考えてよいと思います。
 極東証券の特徴である債券トレーディング収益も+16.3%の3118百万円で、その約70%は顧客への販売時のスプレッドと考えられますので、こちらも安定して伸びています。今後もし金利上昇となれば債券の魅力も増していくと思うので、今後も収益の重要な柱となっていくと思います。
 不動産証券化に関係する収益も絶好調ですが、来期はこれに加えてFEインベストを通じた自己投資も加算されます。なおLCP上場支援に関しては、組成にかかる収益は18年3月期、募集・売出の手数料は19年3月期に発生するようです。

 なお、19年3月期から他の証券会社と同様業績予想は開示しないそうですが、預かり資産残高の堅調な推移と収益源の多様化から、今後も緩やかな増収増益をしていくのではないかと考えています。今期の配当は記念配当も含めて通期50円ですが、来期は是非普通配で50円、配当性向35%より逆算してEPS143円(前期比+32%)を目指して欲しいですね。

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プロフィール

Author:vis2004tachikawa
個人投資家の立川一(たちかわ はじめ)です。

株式投資を始め、バリュー投資に出会うことができて、本当に運がよかったと思っています。これからも長く地味に投資を続けて行きたいです。

投資スタイルはバリュー投資からスタートし、最近はグロース投資に軸足を置いています。受取配当金の増加を重視し、良いビジネスを持ちキャッシュの創出能力のある銘柄に投資していきたいと考えています。結果として資産も緩やかに増加すると理想的です。

日々の株価に、四半期決算に大いに一喜一憂します。基本的に短視眼的なのです。そんな自分の気持ちに正直に、でも投資はゆるやかに進めて、経済的・精神的に豊かな人生を目指します。

投資をしながら「資金管理も含め自分が継続可能で長い時間軸で考えて勝ち続けることのできる手法を取っているかどうか」を常に確認します。

どうぞよろしくお願いします。

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