3470マリモ地方創生リート 決算説明会

 3470マリモ地方創生リート(以降、マリモリート)より「決算説明会資料 第3期(平成29年12月期)」がリリースされています。
 マリモリートは地方都市の物件が多いことから、購入価格のうちの建物にかかる比率が大きいため、利益超過分配(日本ではGLP投資法人が2012年に初めて実施したそうです)を実施しています。株主にとっては配当は有難い半面、内部留保による成長が鈍化するため、痛し痒しです。私個人としては内部留保して物権獲得に努めてほしいところなのですが……。
 

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3470マリモ地方創生リート 決算

 3470マリモ地方創生リート(以降、マリモリート)より「平成29年12月期 決算短信(REIT)」がリリースされています。最終的に配当も予想よりやや上回って着地し、2018(H30)/6 及び2018(H30)/12 の配当予想も若干ではありますが上方修正されました。

2016(H28)/12 予576→977
2017(H29)/6 予3210→修3231→再修3462
2017(H29)/12 予3203→修3321→再修3394→3431
2018(H30)/6 予3389→修3424→再修3425
2019(H31)/12 予3425→再修3426

 マリモリートはリートの利回りランキングでNo.1になる程の不人気リートですが、まだまだ規模も小さいため、増資と借入によって資産規模を拡大する余地があり、利回りもさらに上げる余地があるのではないかと考えています。

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3470マリモ地方創生リート 増資

 3470マリモ地方創生リート(以降、マリモリート)より「平成 30 年 6 月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに平成 30 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」がリリースされています。わずかではありますが、2018(H30)/6 の配当予想が上方修正されました。

2016(H28)/12 予576→977
2017(H29)/6 予3210→修3231→再修3462
2017(H29)/12 予3203→修3321→再修3394
2018(H30)/6 予3389→修3424
2019(H31)/12 予3425

 そしてついに来たかという感じですが、「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」「資金の借入れ及び借入金の期限前弁済に関するお知らせ」「国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ」がリリースされました。
 ざっくり、借入金は実質的に42億円の増加、77億円の物件の取得、現在の発行済投資口数90968口に対し最大41475口の増加となります。仮に約10万円で売りだされたら40億円くらいです。
 開示情報によると、取得した不動産から得られる賃貸収入は4.7億となっています。一方、既に保有している物件は168.25億円に対し半年で7億円の賃貸収入を得ているので、今回取得する物件の利回りが低いように見えます。しかし、今回の取得物件には稼働率のかなり低い物件が1件(フル稼働は5月以降)、年間賃貸収入が非開示の物件があるため、こちらを合計するとこれまでに取得した物件と比べて遜色ないようです。
 理論上は、増資する分に相応の賃貸収入を得られればプラマイゼロで、スケールメリットでオペレーティングコストや借り入れコストが低下すればその分利益となるので、是非とも上手くやっていただきたいです。ザイオンラインの連載の原稿でマリモリートを褒めたんだから増資するんじゃねーよ!これで需給悪化懸念とかで下落し利回りが8%とかになれば買い増しのチャンスですね。

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3470マリモ地方創生リート 決算説明会

 3470マリモ地方創生リート(以降、マリモリート)より平成29年6月期(第2期)決算説明会」動画が8月18日付でリリースされています。
 意外だったのは、土地の価格が安い分キャップレートが東京よりも高いのは見当がつくのですが、稼働率も意外と高いのです。また、ホテルなどもインバウンドなどをあてにせず、安定した国内のビジネスマンの出張を受け入れるビジネスホテルの保有を検討しているとのことで、利回りの高さで購入したこのリートも意外と安定した業績を叩きだしてくれるのではないかと妄想しています。
 リートはあまりわからないので、この辺でw

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3470マリモ地方創生リート 上方修正

 3470マリモ地方創生リート(以降、マリモリート)より「平成29年6月期及び平成29年12月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ 」が8月1日付でリリースされています。4月に引き続き、さらに配当予想がアップしたので喜ばしいことです。
 当初想定より物件稼働率が上昇したことによる営業収益の増加、広告宣伝費等の減少に伴う営業費用の減少等により業績予想を修正し、合わせて配当予想も上方修正したようですが、それでも本日の終値の配当利回りは7%を超えています。

2015(H28)/12 予576→977
2016(H29)/6 予3210→修3231→再修3462
2017(H29)/12 予3203→修3321→再修3394

(3462+3394)÷94400×100%=7.26%

(以下、前回のブログより転載)
 マリモリートは、投資口価格は残念ながら低水準で推移しているため、分配金利回りが全てのリートで2番目に高くなっています。そのまま保有していても分配金水準が変わらなければ、配当利回り7%オーバーとそこそこ有利な金融商品となります。
 現状は規模が小さいのですが、今後規模が大きくなることで賃料が増加するだけでなく、スケールメリットを享受できます。また、格付けを取得すればファイナンス等の条件も有利になり、この部分でも利益率が向上する可能性が高いです。これらの伸びしろがあるため、評価の低い今のうちに買っておくと有利ではないかと考えました。
 当然ですが「物件の取得価格=土地の値段+建物の値段」です。地方物件は土地が安くどうしても「建物の値段」の部分が高くなり、利益に対する減価償却費の割合が他のリートの何倍にもなってしまうため、内部留保を適切に確保した上で利益超過分配する方針だそうです。

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プロフィール

vis2004tachikawa

Author:vis2004tachikawa
個人投資家の立川一(たちかわ はじめ)です。
投資スタイルはバリュー投資からスタートし、最近はグロース投資に軸足を置いています。受取配当金の増加を重視し、良いビジネスを持ちキャッシュの創出能力のある銘柄に投資していきたいと考えています。結果として資産も緩やかに増加すると理想的です。日々の株価に、四半期決算に大いに一喜一憂します。基本的に短視眼的なのです。そんな自分の気持ちに正直に、でも投資はゆるやかに進めて、経済的・精神的に豊かな人生を目指します。投資をしながら「資金管理も含め自分が継続可能で長い時間軸で考えて勝ち続けることのできる手法を取っているかどうか」を常に確認します。
どうぞよろしくお願いします。

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