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IR-7192日本モーゲージ 第三者割当による新株予約権の発行

 7192日本モーゲージサービスから「第三者割当による第2回新株予約権の発行に関するお知らせ(行使価額修正条項付新株予約権(停止指定条項付)の発行) 」「第三者割当による第2回新株予約権の発行に関する補足説明資料」が9月4日付でリリースされています。
 この件について株主軽視だの悪魔のファイナンスだの酷い言われ方をされ、株価もネガティブに反応しましたが、正直なところ私はこのファイナンスは仕方ないかなと思っています。今までこの会社が良いビジネスを展開しそれなりの業績を上げてきたにもかかわらず、IRで社長自ら説明をしても中々注目を集めませんでした。優待を拡充するまで見向きもされず、優待を見直したら株主軽視だとののしられ、「ここで公募増資を発表したら株価下落は必至ですよ!」と上手く証券会社に営業されて、過去の事例を調べずに発行を決議してしまったのではないかと妄想しています。
 日本モーゲージには堂々と公募増資して欲しかったのですが、こうなった以上は諦めて885円で160万株の新株を発行するのだと考え、計画している事業が今回のファイナンスによる希薄化以上の良い結果を出してくれることを祈りつつホールドします。

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テーマ : 株式投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

1Q-7192日本モーゲージ 株式分割 配当予想修正

 7192日本モーゲージサービスから「2021年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)」「2021年3月期 第1四半期 決算説明資料」「株式分割及び株式分割に伴う定款の一部変更、配当予想の修正並びに株主優待制度の変更に関するお知らせ 」がリリースされています。
 今期は、住宅の販売件数が影響を受けるのは必至なので、期首予想を達成してくれるだけでも十分だと思っていたのですが、融資実行件数が堅調に推移したお陰でいきなり好調です。配当予想も実質的に上方修正してくれたので、このままいくと4年で6倍のペースです。
 7192日本モーゲージサービスは2016年12月に上場初日に買い、今年に太っ腹優待導入で跳んで沈んだところで買い増し、現在はポートフォリオの準主力2番手として組み入れています。つなぎ融資は保険を掛けてあっという間に転売する実質フィービジネス、瑕疵保険は責任準備金という名前で将来の利益が積み上がり、アカデメイア事業でストック収入を確保し、工務店には住宅事業を一元管理できる「助っ人クラウド」を無償あるいは安価で提供して差別化を図っています。

2021/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1705/325/325/215
前期比%/+10.7/+15.7/+15.7/+9.9

2Q予/3349/669/670/465
前期比%/+0.2/-4.0/-4.0/-4.5
2Q実////
前期比%////
3Q実////
前期比%////
4Q予/7025/1410/1410/915
前期比%/-1.3/-4.9/-4.9/-9.7
4Q修////
前期比%////
4Q実////
前期比%////

2020/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1541/281/281/196
(+2.6%/+2.3%/+2.3%/+3.3%)
2Q予/3192/567/568/381
(+6.1%/+0.8%/+1.8%/-1.3%)
2Q実/3343/697/698/487
(+11.1%/+23.8%/+25.0%/+26.2%)
3Q実/5151/1134/1134/792
(+12.6%/+32.6%/+33.4%/+33.2%)
4Q予/6615/1200/1201/818
(+5.6%/+3.6%/+4.1%/+1.9%)
4Q修/7117/1482/1483/1014
(+13.6%/+27.9%/+28.5%/+26.4%)
4Q実/7117/1482/1483/1014
(+13.6%/+27.9%/+28.5%/+26.4%)

2019/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1502/275/275/190
(+9.7%/+67.1%/+66.8%/+92.1%)
2Q予/3045/458/448/320
(+4.1%/+27.5%/+24.5%/+44.6%)
2Q修/3009/563/552/382
2Q実/3009/563/558/386
(+2.9%/+56.9%/+55.2%/+74.6%)
3Q実/4574/855/850/594
(+1.6%/+42.2%/+41.0%/+54.3%)
4Q予/6343/1000/991/707
(+0.8%/+21.4%/+20.0%/+21.1%)
4Q修/6300/1100/1100/760
4Q実/6267/1159/1154/802
(-0.4%/+40.7%/+39.7%/+37.5%)

2018/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1369/164/164/99
2Q予/2810/190/190/110
2Q修/2920/350/350/210
2Q実/2925/359/359/221
3Q実/4501/601/613/385
4Q予/5870/500/500/340
4Q修/6010/650/650/420
4Q再修/6210/740/740/490
4Q実/6293/823/826/583
(7.3%/2.2%/5.2%/4.9%)

配当の推移(括弧内は分割考慮前)
2017(H29)/3 3.33(20.00)
-----2018(H30)/3 1:3 分割
2018(H30)/3 3.33(20.00)予→4.00(8.00)
2019(H31)/3 4.00(8.00)予→5.00(10.00)修→17.5(35.00)再修
2020(R02)/3 17.5(35.00)
-----2020(R02)/9 1:2 分割
2021(R03)/3 17.5(35.00)予→20修正

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総会-7192日本モーゲージ 株主総会に参加

 6月26日に7192日本モーゲージサービスの株主総会に参加しました。総会は質問ゼロだったのですが、その後の説明会の内容と質疑を掲載します。

(以下、社長の説明)
 おまえは何者だとよく聞かれます。多様な住宅産業のプレイヤーなのか、金融のプレイヤーなのか、コンサルティングのようなプレイヤーなのか、クラウドサービスのようなITのプレイヤーなのかと。全てであり全てでないという禅問答のような会社。一つ一つを切り取ると、モーゲージバンクであり、小さな保険会社であり、コンサルであるが、実はどこにも似ていない。なぜ、日本にあまりない、このような業態ができたのか、今日は説明したいと思います。

 独立起業して、現在まで、実は能動的にやりたい事をやったというより、社会的に我々の客である住宅企業(産業)が抱える、様々な社会的課題・経営的危機を問題解決してきた。コンサルとして独立し、必死で問題解決に取り組み、結果としてこういう会社になったというのが実態。
1996にビルダーズシステム研究所という、住宅企業向けのコンサルとして独立起業した。当時、拓銀・山一証券破たんなど、バブル崩壊の最終局面を迎え、大手のビルダーは受注できたが、中小の工務店は建築中の倒産や欠陥住宅だった場合に会社がなくなる事を恐れて、注文を躊躇した消費者が多く、どうやって中小工務店が住宅産業界で生き残るかが大きな課題だった。その時に日本レジデンシャルファンドとハウスジーメンと言う会社を作った。中小工務店が家を受注して、万一建築途中に倒産した場合、完成を保証する保険を作った。
 自分たちが信用創造を出来ないので、最初は海外の保険会社に再保険をお願いした。同時に、もし欠陥住宅だった場合、工務店が倒産したリスクに備え、2000年頃に現在のハウスジーメンが扱っている瑕疵保険に相当する瑕疵保証というものを任意の制度として始めた。できることはたかが知れていたが、信用創造できる範囲で行い、保険会社に手伝ってもらいながら完成保証や瑕疵保証を付けていった。
 2007年頃、マンションが傾いてしまったが、建築した会社が倒産して存在しないという、構造偽装問題が発生し、ユーザーが泣き寝入りせざるを得なかった。そこで、瑕疵保証と言う任意制度を国の制度として義務化して保証する瑕疵保険が誕生した。
 本来、損害保険会社が扱えば良かったのだが、技術的判断能力と、万一の事故が起きた際の建て替えを含めた技術的修復能力・指導能力のある保険会社を作ろうと、国土交通省管轄で5社が指定された。その一つがハウスジーメンで、2008年から瑕疵保険事業が始まった。このように、中小工務店の信用補完をどうやるのか、どうやってが生き延びてもらえるのかという思いの中でやっていた。

 並行して、2006年に、小泉政権下で財投資金の出口としての住宅金融公庫が廃止・民営化した。住宅産業にはかなり大きなインパクトがあった。
 住宅ローンは個人に貸すもので、工務店の信用の有無には関係ないと見られがちである。しかし、実際はそうではない。住宅ローンの融資が早期に実施され、途中で工務店が破綻すると、家が建たないのにローンの返済が始まるという事故がたくさん起きたため、中小工務店は家を建てることができなくなった。このため、お客様にどんなに信用力があっても、小さな信用力のない工務店がからむと融資ができず、地方のパワービルダー、中小の工務店がどう生き延びるか、大きな課題だった。

 そこで、金融的支援が何とかできないか、同時に金融公庫も金融支援機構として、直接公庫は貸さず、民間の金融機関をオリジネーターとして、その貸付債権を流動化するためのストラクチャーを作って買い取ってもらう……そうすると、銀行以外でも貸付債権を流動化することで資金調達でき、中小工務店のためのビルダーズバンクが作れるのではないかと考えた。
 実際には難航した。まず資本金5億円が必要だった。運転資金を融資実行してくれる都市銀行を2行以上つくるよう指示された。今でこそ借り手市場だが、当時は5億円の資本金の用意も、数100億の与信枠を取るのも本当に大変だった。何とかスタートを切り、日本の工務店のためのビルダーズバンクである日本モーゲージサービスが始動した。

 ここ最近のコロナ禍でも言われているが、ここ数年課題と考えているのが、住宅の中小工務店というのは、ICT化、つまり産業を近代化・効率化して生産性を上げ、利益を出して生き延びることが絶対に必要。特に、クラウドは一元管理・合理化ができ、世界中の産業を大きく変えていく環境の中で、住宅会社はかなり立ち遅れていた。この問題解決のために作ったのが、住宅アカデメイヤという会社で、ここ10年くらいICTのクラウドを作ってきた。これを昨年の夏から、クラウドサービスのほぼ全てを無償提供を開始した。
 アプリケーションは、パソコンに一台ずつ入れていけばよいので買えばいい。しかし、クラウドは産業毎にビジネスプロセスを織り込んで開発するので、相当なコストがかかる。これを無償で提供することで、住宅産業の近代化・合理化と言うモノを通じて生き残って欲しい。もともとは、ネット顧客を扱うハウスジーメンのために作ったシステムで、現在ほぼネット顧客で、ほぼペーパーレス状態でクラウドで稼働している。この技術を使って、今度は申し込んでもらう住宅会社の経営を一元管理・合理化ができる、我々はクラウドに申し込んでもらう事で、受注の仕組みを盛り込める。住宅会社の合理化と、我々の合理化を同時にできる仕組みを作った。これが助っ人クラウドである。コストはかかったが、保険や金融などの副次的な収入がそれなりにあり、利益率の高いビジネスモデルができていたので、クラウドサービスで課金しなくてもいいだろうと考えた。
 今年度に入り、コロナ禍で、ふたを開けてみると住宅産業は一元管理できておらず、テレワークできない、動かない。その中で、片っ端からリスト化して電話をして、無償提供できることを伝えている。無償のため疑心暗鬼な相手もいたが、半年くらい営業しているうちに理解してもらい、コロナ問題が顕在化すると背に腹は代えられないと言う事で、無償なら入れようと考えるところが増え、急速に普及している。

 常に、後追いで始めたビジネス。顧客である中小工務店が、どうやって生き残るかと言う課題を見つけるたびに、チャンスを見つけて少しずつ成長してきた会社。その結果、住宅金融と言う収益構造は持っているけれど、事業目的は住宅会社のソリューションであり、支援である。その結果として見つけた事業の一つが住宅金融。それがこのグループの成り立ち、沿革になる。結果として、住宅の営業から、現場を運営し建物を立てて、完成して、長く使い続け、メンテナンス・リフォームして、最終的にはリバースモーゲージなど家をお金に替えて老後を豊かにしていく、それらに必要な住宅ローン・つなぎ融資・保険(完成・欠陥の保証)、さらに建ってからは設備が壊れたら24時間365日の駆け付けサービス(窓が割れた、給湯器が壊れたなどの状況に如何に短時間で解決するか)、これらをどんどん作り込んでいった。「ゆりかごから墓場まで」ではないけれど、住宅産業におけるライフステージ全体に金融・保険・保障を穴の内容に埋めていった。結局、必要になって作った、必要が最大のビジネスチャンスということが結果として起きた。

 一つの家(=ワンハウス)に対して、住宅ローンを付けて、その為に必要な土地の購入資金、運転資金のためのつなぎ融資、瑕疵保険を付けて、地盤保証があって、性能表示があって、長く使うための設備保証やメンテナンス保証、出口としてはリフォーム、再販流通する場合はリノベーション向けの融資、最終的には家をお金に替えるためのリバースモーゲージ。これらがぐるぐる回るなかで、繰り返し我々を使っていただく金融サービス。
 住宅というのは、高額で長く使うもので、短期的な勝負ではない。助っ人クラウド上で「住宅の持ち主の属性から、家をどういう部品を使い、どういう設計図で、どういうプロセスで作ったのか、(例えば)いつこの給湯器は取り換えたのか、その給湯器のメーカーや品番は?……」長期間かけて、そういったことを全てデータベースとして、現在60万件ほど持っている。これを繰り返し利用することが、我々の収益構造上の最大の財産。「ワンハウス、マルチファイナンス、マルチインシュアランス、マルチワランティ」と呼んでいるが、一つの家が縦で形成プロセスを経て、なおかつライフスタイル別に売り買いされていく、その中で、我々の扱う金融商品を繰り返し使っていただく、あるいは重ねて使っていただく、そういう中で、比較的高い収益構造が出来上がった。

 特に、株主の皆さんに関心を持っていただいていると思うのですが、今後どのように成長するのかという話が一番ポイントになると思う。先ほど触れたように、今回のコロナ禍の問題というのは、もともと住宅業界(特に中小)が解決できないまま持っていた問題点というモノを、一気に顕在化させた。
 一つはICT化の遅れ。「俺は腕が良いのだから、コンピュータなんかいらねえ!」といった職人の世界がベースとしてあった。我々もその部分を中々変えられなかった。
 もう一つは、産業金融というもの。地銀や通常の銀行という存在が、本来は国を豊かにする、あるいは産業を育成し消費者がより豊かな生活をするために、産業と一体となって住宅ローンや運転資金というモノを融資していくのが本来の姿。しかし、残念ながら(現状の)マイナス金利の状況の中で、銀行のビジネスが融資で成立しないという大変な状況。そうなると、産業金融が機能不全を起こしている。特に、中小事業者者に対する融資は、事業者に対する政府保証でもない限りは、まずお金を出してこない。運転資金も借りられない。産業に大きな穴があいてしまっている、
 ITC化の問題と産業金融の問題、この2つが(コロナ禍で)露呈したと考えている。
 そこで、我々は(これらの問題を)どうやって解決していくのか。我々は医者じゃないので、病の問題は解決できないが、産業としてはどうするのか、大きな圧力を伴って我々の前に立ちはだかっていると感じている。
 そこで、(助っ人クラウドの)無償化の中でも、基幹システムといって経営管理という重いシステムがある。実行予算管理(=この棟を建てるといくら儲かるのか)、電子受発注(=電子的に建材や下職に発注して、請け書を起こして、検査して、引き渡していく)、この全体の仕組みをクラウド化して今後は無償で提供して行く。全体の提供は(2020年の)夏からになる。既に一元管理はやっているが、経営管理システムは夏から提供して行く。
 このシステムがないと、いくら儲かるのかがわからないし、未だにFAXや郵送で行われているので、電子的に受発注すれば、かなり合理化できる。

 もう一つは、資金繰り支援。産業金融、これは我々だけではなかなか出来ない、都市銀行等に協力してもらいながら、我々でできる信用創造というモノを一生懸命やろうと考えている。
 成長戦略に関して、常に株主や様々な方から言われるのが、「住宅産業は衰退産業では?高齢化と人口減少が続く国で、その人間が住む家が売れるわけがないだろう!」というもの。正直、弊社も成長しないだろうとよく言われる。実際、正論であろう。
 では、衰退産業にいる企業は衰退するのか?
 アマゾンは成長している。ゾゾタウンも成長した。では、amazonができたから、みんな一斉に本を読み始めたのか?ブックビジネスは衰退産業だったのでは?しかし、顧客接点、買い方が変わった。ゾゾタウンも、突然女性たちが、ファッションにいきなり目覚めたのか?こちらも、手に入れ方、買い方が変わったのではないのか。顧客接点が本屋や店舗からITに変わったという、ある意味それだけのこと。もちろん、背景には巨大な倉庫や物流(ロジステックス)をどうするのかという課題があったと思うが、マーケットが大きくなったかどうかよりも、顧客接点を新しくどのように作り込むかが成長戦略においては最も大切である。

 住宅ローンや瑕疵保険においても、我々がフロントに立って顧客接点になっていく、その中で充分成長が可能である(と考えている)。コモディティというのは、一面ではありふれた、どこにでもある商品という意味だが、……実は住宅金融の顧客というのは、絶対にこの高値商品を現金で買わないので、金融なしでは進まない。瑕疵保険というものも、車の自賠責と同じ強制保険なので、無いと家が建たない。ありふれているので差がなかなかつき難い。ローンも、ここで借りたらお得というのはなかなかない。コモディティであればある程、顧客接点をより濃厚に深くもった会社に、受注が取れる。チャネル政策とマーケティング戦略が全てであると考えている。これを、助っ人クラウドというシステムを無償で提供することで、どのように我々の方に半自動的に引き込んでいくかという顧客接点のあり様、姿というものを作り込むことで、我々は成長することができる。実はコモディティであるからこそできると考えている。

 ということで(システムを)粛々と作り込んでいった。ケチな会社なので、あまりお金はかけていない。実際には、我々の業務オペレーションシステムを自分たちで作ったので、スムーズに作れたと思う。顧客管理、顧客と営業がやり取りするチャットの仕組み、図面を書いてデータベース化する仕組み、実行予算……この家を建てるのにこの柱はどれだけ必要でいくらで積算するといった実行予算管理、アフター管理……建った後、地図上で、この家は資材で出来ていて、いつメンティナンスしているといったデータベース。
 これら全体を助っ人クラウドとして、基本的には無償で提供して、そのかわり保険やローンは我々にお任せいただく。この点に関しては警戒する方もいて単純ではない。しかし、クラウドで少々費用を頂くよりも、既に出来上がっている高収益事業があり、そのシェアを上げていくことで成長できる。それがコモディティという、ありふれているけれど、チャネル政策によっては我々のシェアが確実に上がっていくというマーケティング戦略、キーファクターととらえた。
 その結果、ワンハウス(=一つの家に)、マルチファイナンス(=いくつかの金融をつけ)、インシュアランス&ワランティ(=保険・保障)、こういう商品を回していく。

 実は、住宅のマーケットの規模は教示的というか、例えば住宅ローンのマーケットは(毎年)20兆円くらいある。そのうち、我々の主力商品のフラット35が10%強、その中で弊社のシェアが6~7%、住宅ローン全体から見たら0.6~0.7%で、ハッキリ言って取るに足らないシェア。このマーケットの大きさは膨大。我々が確実にシェアを上げれば、成長ポテンシャルは非常に高い。
 もう一つ、サプライチェーン、すなわち垂直型の市場構造というものに、ほとんどの会社が着眼していない。サプライチェーンファイナンスという存在があるのだが、家のマーケットとしての住宅ローン市場、あるいは建物を建てたり不動産売買したりする市場というのは、20-30兆円ある。ところが、これを仕入れるための資金……例えば粗利が3割の会社は、これを仕入れるために資材を買う、その為に運転資金を借りるとなると、約15兆円。それに保険・保障を付けると、一つの家なのにかなり大きなマーケットになる。
 出口は20兆円。しかし、プロセスの中で15兆円くらい、さらにその先、例えば製材所から木材を買うとか、建材メーカーから建材を卸公社が買うとか、そこにまた運転資金が回る。 それぞれ垂直型にとっていくと、1軒の家は2000-3000万円だが、それに連なって金融サービスが必要になる。

 我々はあり得ない事だが、例えば20兆円のマーケットから2%くらいの手数料を取ると、4000億円くらいの市場がある。さらに仕入れの段階で15兆円くらいあるので、3000億円くらいのビジネスの市場がある。住宅プロセスを垂直的に見ていくと、今まで水平で見ていた日本全国の住宅のマーケットという視点だけでなく、どこから買うの、ここから買うとこういうファイナンスが付いていて安く買える、そういった垂直型のビジネスに対して、金融でコミットメントする、実はその為に作ったのが実行予算管理システム。(あまり言い過ぎるといけないが)、これによって各住宅会社が、「どこで・何時・どんなものを・どう買うか、その決済は電子決済でいつしたのか、決算で粗利がいくらで利益が幾ら残るのか」ということが、システムを使うとほぼ見えてくる。そうすると、金融サービスをどのように提供して行けばいいのかということが(わかり)、低リスクでミドルリターン(なビジネス)が可能になる。

 各社の役割として、義務商品である瑕疵保険は必ず付けなくてはいけないのでドアノック商品としてかなりうまく使える。瑕疵保険の営業なら会ってくれる。5社しかなく、新規参入もないので、5分の1の確率で使ってもらえる。同じ内容なので、クラウドサービスを無償で提供でき、一元管理できることで差別化する。これを助っ人クラウドによって金融の方に引き込んでいく。最終的に最も利益率の高い住宅ローン・キャプティブファイナンス、さらにマルチインシュアランス・マルティワランティを重ねて提供していくビジネスモデルの準備をしていた。
 これらのビジネスは、一度には中々動かない。マーケットの中での低さが(成長の)ポテンシャル。住宅市場の成長は日本では難しい。しかし、我々のシェアはまだ低いので、確実にシェアを上げていく、その為の戦略を打っていけば成長できる。さらに、水平方向だけでなく、垂直方向に一元管理のクラウドを使って管理して行けば、低リスクでミドルリターン、あるいはハイリターンの収益構造が出来上がるというのが、今の我々の成長戦略の中心的課題。
 そこを充分に織り込めているかどうかという問題はあるが、決算発表の時に中期計画を出している。3年の中期計画を毎年ローリングしているが、今期に関してはコロナ禍真っ只中の4月に不安の中で作成しているのでかなり弱気な内容である。見通しとしてはそれなりにやったつもりではあるが、今後まだまだ変わっていく可能性はある。コロナの直接的な影響は、弊社の場合さほど大きくない。しかし、二次的な被害、コロナ禍で家が建たなくなるというようなことよりも、金融緩和の中で金利がどうなるのか、インフレになるのではないか、色々な要素がある。特に、インフレで金利高となると、住宅産業は相当厳しい。その当たりの不確定要素を一旦おいておき、一時的なコロナの被害を織り込んだ計画となっている。二次的な被害は今後見通していくしかないと考えている。
 2年後、売上高90億円、営業利益20億円は、それなりの手ごたえを持って作っている。今期に関しては、基本ステイなのだが、供給制約が強く、テレワークとか時差出勤とかを行っているので、コスト的に重なることもあり、若干低めに見積もった。見通しとしては明確に言い切れない部分はあるが、思ったほどの下方はないだろうとの印象は持っている。
 分母の小さい住宅アカデメイヤ事業、ストックビジネスとして縦積みしていくので、薄利だがここを伸ばして、今まで新築中心だったが、中古住宅など……(例えば)窓が割れた、給湯器が壊れたらすぐに駆け付けて直す、それを保険でタダで治してまわしていく、ストックでシステムと連動させて積み重ねていくような事業を伸ばしていきたい。
 従来型の大きな収益源である保険事業は、助っ人クラウドとの親和性が極めて高いので、助っ人クラウドの無償化によって最も大きな恩恵を受ける。システムを入れると、保険はほぼ自動的に来る。そこから、徐々に一番収益率の大きい金融業の方に、どのように引き込んでいくのか。将来的には、ここ(金融)の成長性は最も高いと思われるが、本中計では慎重な見積り。これをどのように確実に実現して行くのか、我々の最大のミッションと考えている。
 絵にかいたモチにならないようにしたい。最初に申し上げたように、シナリオとしては、結構リアリティのあるもので、収益構造が完成しているので、確実に積み上げることによって、(例えば)1割売上を伸ばせば2割利益が上がるので、成長の見通しは手ごたえとしては強い。

 この辺りご指導、質問を含めて、みなさんの意見を伺いたい。

(質問)
 上場当初から持っていて、最近やっとビジネスが理解できたので、なかなか理解しがたいビジネスモデルであることは認識している。年数を重ねて成長すれば、マーケットにも認識してもらえるのではないかと考えている。
 社長の著作で工務店を紹介していたと記憶している。株主の中に、あるいは会社のホームページに訪問する中に住宅取得を検討している人もいると思うので、日本モーゲージと提携している工務店がわかるような仕組みがあると良いのではないか。
 株主還元や株主優待をしっかりと実施し、株主が増えて東証一部に昇格し、ファイナンス面でも有利になったとの話だったが、どの程度効果があったのか話が聴けたらありがたい。
(回答)
 以前著作で紹介した工務店の半分くらいが経営が上手くいかなくなった。現在の取引先も約2万あり、どこに紹介するかなど難しい問題がある。逆に、我々は住宅金融というところで、そこで利害関係を作らない方が良いのではないかと考えている。プラットフォーマーとして、平等に取引先と同距離で付き合っていく考え方になっている。
 時価総額も当初の70億円、少ない時で50億円前後から、現在150億円くらいになっている。メリットは今後、成長のための投資資金をどのように調達するのか、できる環境になりつつある。まだ不足感はあるが、思い切ってここからの成長エンジンをどう蒸かして行くのかという意味での資金は、とれる環境になりつつある。このメリットが大きい。

(質問)
 今後の成長戦略を話して頂いて、来た甲斐があった。成長を期待できる会社だと感じた。
 社長が考える一番大きなリスク、そして対策を教えて欲しい。
(回答)
 ローンも保険も許認可事業のど真ん中であり、問題を起こして業務停止となるとローンも保険も引き受けられなくなる。御役人の顔を見ながら指摘されないようにやっているので、官僚ビジネスからの脱却を図りたい。
 逆に言えば、物凄く安定もする。コモディティと言いながらも保険は義務化しているので、一定の売上・利益は上がっていく。万が一にも認可が取り消されることが、最大のリスク。
 許認可事業からの脱却を考えていないのかと言われると、例えばローン債権を住宅金融支援機構に買いとってもらうのが全てではない。以前はライバルと見ていた地銀も、今では我々の貸付債権を買っていただく存在になっている。彼らが融資するよりも、我々は数倍生産性が高い。彼らは我々の債権を買ってスプレッドを得ていただく、我々はフロントで手数料をいただくという、すみ分けができ上がっている。官僚ビジネスではないところでのモーゲージ化、貸付債権の流動化、このストラクチャーを確実に増やしていこうと、いくつかやっている。いっぺんには難しいが、数年後には半々くらいになるのが理想と考えている。
 保険についても、瑕疵保証という分野はそれなりのマーケットがあった。国土交通省の認可の中で保険化し、強制保険となり、それによって成長した。今は、ユーザーはほぼやらなくてはいけない(=保険をかけなくてはいけない)と言う事が浸透しつつあるので、保証に戻しても市場はあるのではないかと考えている。むしろ、保証に戻した方がフリーハンドで自由に拡大して行く方が、首根っこを御役人に抑えられているより良いのではないかと腹の中では考えている。その意味では、数年後にフリーハンドで自由にやれるビジネスを同時にやりたい。実はアカデメイヤは保障であって保険ではないので許認可ではない。ここをどうやって大きくしていくかが、万一保険が取り消された場合、任意の保障制度でどうやって補っていくか、この辺の全体のバランスを取っていくことが一番大切と考えている。

(質問)
 このビジネスは、あまりリスクがないビジネスなのだろうか?アルヒとどう違うのか?助っ人クラウドはいい仕組みのように思うが?
(回答)
 アルヒと日モゲは収益構造の一部が似ている。
 アルヒはモーゲージバンク、住宅金融の専門会社で、BtoCのビジネスモデルであり、ユーザーに直接住宅ローンを提供している。
 日本モーゲージは、直接ユーザーには住宅ローンを提供せず、産業金融として、住宅を売るために、……スバル(トヨタ)の自動車を買おうとすると、スバル(トヨタ)ファイナンスの申込書が出てくる。……我々はあくまで裏方で表には出ず、色々な名前・ネーミングで住宅会社が我々のローンを紹介する。アルヒのようにコマーシャルもしない。その意味では、我々はBtoBtoCである。
 金融はソリューションのためにやるので、住宅ローンは一部にすぎない。住宅ローンを付けたら、出口で債権の確保ができるので、つなぎ融資が必要となる……例えば3000万円の家を建てると、融資実行ができるのは完成した時になり、それまでお金を出せない。工務店は、3000万円の家を一文無しで材料を仕入れ、下職さんに頼んで作らなくてはいけない。……これは運転資金なのだが、さらに土地を買う時の資金、これも自腹ではとても買えない。このように、住宅産業を動かしていくために必要な資金を順次連続して、(すなわち)キャプティブファイナンス、出していくことが我々のビジネスモデル。
 BtoC と BtoBtoC ではチャネルが決定的に違う。その為に必要な保険や保障を作っていく。住宅会社が生き残るための金融、ここが決定的に違う。リスクないのかと言われると、例えば取り消されるのがリスクの一つ。いわゆる金融リスク、貸付債権を短期間で流動化するが、デフォルトリスクと金利変動リスクが存在する。デフォルトリスクは融資保険でカバーする。債権は売却し資金調達する。金利変動リスクはモーゲージを買い取ってくれる投資家(地銀、都銀、保険会社)に取ってもらう。モーゲージは国債を買うよりも利回りが高くリターンが良いため、結構な人気がある。そういう意味で、金融としてのリスクが少ない。
 アルヒとは規模感の違いもあるが、事業目的が全く違う。その部分はわかりにくいので、又来年もきて質問して頂きたい。

(質問)
 昼の総会開催は有難い。説明会を聞いて、とてもよくわかったので、こちらも有難い。
 助っ人クラウドの中で、BtoBの取引をさせようという理解でいいのか?
 離脱率はどのくらいなのか?
 資金調達は借入か増資を考えているのか?
(回答)
 保険の申し込みに必要な情報は、住宅会社の敷地調査・地盤調査のデータ、図面、積算表、実行予算表、そういうものが必ず必要となる。これは当然住宅会社もオペレーションするため、建築するため、現場管理するために必要。同時に、保険の申し込みの書類として必要。今、盛んにやっているのはRPAという、ロボットで自動的に必要な書類をつまみだして、我々のクラウドを使った申込ファイルに放り込んでもらう、半自動的なもの。住宅会社は保険の申し込みのために書類を用意しなくても、半自動で用意されたものを送信すれば、申込クラウドに入ってくる。我々の提供するクラウドを使うことで、保険申込が画期的に合理的にできている。
 問題は、これを一番利益の大きい住宅ローンにどのようにつなげるか。ここはそう簡単にいかない。現段階で詳しくは言えないが、これを上手くつなげるための商品を色々と考えている。例えば、信用創造。イーギャランティみたいな住宅会社の支払い保証をするなど。住宅会社は我々のローンを使う事で、安い建材が買える。BtoBtoCなので、住宅取得者は最終的には金利の低いところを使いたいなどのせめぎ合いはあるが、住宅会社からすると、住宅自体を多少値引きしても我々のローンを使いたくなる、そのような引き込み方をどれだけできるか。これは、いくつかのモノの合わせ技だろうと思う。最終的には、保険から助っ人クラウドを経て、住宅金融に繋がる、これがモーゲージバンクとしてオペレーションをしていくことで、フィービジネスを成立させるということを必死で考えている。
 離脱率に関しては、瑕疵保険が義務化しているので、絶対に必要。コモディティと言う事は差がない、どこでもよい。それなら弊社で扱うために、システムをタダで提供する。利用料の代わりに、瑕疵保険と、できれば住宅ローンを使ってもらえれば、バージョンアップをしているクラウドサービスを使う事ができる。何社かは、内情を見られる事に抵抗を示し、抜けたところもあったが、一度加入すると、ほとんど離脱しない。
 増資に関しては、申し上げにくい。

(質問)
 説明会で事業構造がわかり良かった。
 他の保険会社を教えて欲しい。
 もし、大量のチャンスが訪れるような、例えば倍くらいの売上があった場合、ボトルネックは?
(回答)
 国の外郭団体であった住宅保証機構がトップランナー。次に参入したのがビクシルHDの子会社の日本住宅保証検査機構(JIO)。住友林業と伊藤忠商事の孫会社の住宅あんしん保証、東京電力子会社のハウスプラス住宅保証、独立系後発弱小資本のハウスジーメン。当初はシェア2%だったが、現在は13-14%を確保。この5社のうち、独立系はハウスジーメンだけで、後は全て巨大資本の下運営されている。
 弱小で、支店を出すお金も人もなかったので、ネット保険にした。営業マンが置けないので、図面その他を送ってもらった。ナンバーワンの会社は営業部隊が我々の5倍くらいいる。逆に、この仕組みのお陰で件数が増えても固定費が上がらなくなり、他の保険法人の2~3倍の利益率。お金がなかった事が、現在の仕組みを作り、勝ち残った要素となった。

 保険や保障は助っ人クラウドで全て終わる。ところが、金融はメチャクチャベタな仕事。申し込む内容は、年収、建物が違法建築でないか、……最終的には、行って見ないとわからない。適合が出せるのかどうか、本当にこの値段が妥当な評価なのか、……ベタベタな労働収益的な、強烈なラストワンマイルが住宅ローン・キャプティブファイナンスには残る。アマゾンでいえば、イーコマースで購入、フィンテックで決済できるが、膨大な倉庫とデリバリーはどうするか、……のような強烈なラストワンマイルの部分が、住宅ローンとキャプティブファイナンスの部分にはどうしても残る。この部分がネック。1ヶ月後に2倍になってしまったら、我々は供給できない。膨大な書類を徴収して、見て、検査して、審査して、労働集約的に見ない限り、システムで越えられる問題ではない。ここが最大のネック。人間を増やすしかない。

(質問)
 住宅市場がガラッと変わらない限り、大丈夫なビジネスモデルなのだろうか?
(回答)
 我々は一般の銀行と全く違う考えを持っている。銀行は施主に貸い、途中で工務店が倒れて、家が完成していないのに、住宅ローンの返済が始まってしまうのが金融的な考え方。
 我々のつなぎ融資は、ヘッジとして融資保険でカバーしている。もう一つは、完成保証保険をハウスジーメン・アカデメイヤでつける。工務店が倒産しても、代替工事会社を探し、我々が資材を調達して、出かけて行ってでも完成させる。完成すれば住宅ローンの融資実行ができるので、つなぎ融資や土地購入費用は返済される。金融事業ではない、プロジェクト単位で必ず完成させる。完成させて金融を回す。前半は物理的な住宅会社みたいな事をする。金融ではなく、住宅産業のプレイヤーである事が根本的な違い。ユーザー保護を完全な形で実施する考え方は、我々ではないと出来ないという自負がある。

(質問)
 工務店が次々とつぶれるような状況になったら、その分は被って対応するのか?
(回答)
 そこまでお人好しではない。プロジェクト単位で、邸別決算で、どこの資材をいくらで買って、この棟でいくら利益を出しているかというレビューをかけるので、出口のところでは邸別で一棟完成して返済してもらったら、その会社に次々と貸すわけではない。一棟単位で、信用創造を会社にしたい。建物に対してしかしない。そこが金融機関と根本的に考え方が違う。出来高融資と言って、出来たところまでしか融資しない。つぶれたら、数百万の被害は出るかもしれないが、それだけ保険で補てんすれば、代替工事会社が継続して完成させてくれる。大きな被害が出ないように出来高融資制度、電子的にレビューをかけて、我々の検査員が瑕疵保険の検査をする時に「ここまでできている」という報告を受けて、そこまでを融資する。極めてオペレーションが泥臭い。損はしないというやり方で、現場にコミットする。

(まとめ)
 悪魔と天使が同時にやってくるような経営環境ではあるが、なんとか成長したいと考えている。引き続き、指導と支援をお願いしたい。

テーマ : 株式投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

4Q-7192日本モーゲージ

 7192日本モーゲージサービスから「2020年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)」「2020年3月期 決算説明資料」がリリースされています。今期は、住宅の販売件数が影響を受けるのは必至なので、この予想を達成してくれるだけでも私は十分だと思っています。
 7192日本モーゲージサービスは2016年12月に上場初日に買い、今年に太っ腹優待導入で跳んで沈んだところで買い増し、現在はポートフォリオの準主力2番手として組み入れています。つなぎ融資は保険を掛けてあっという間に転売する実質フィービジネス、瑕疵保険は責任準備金という名前で将来の利益が積み上がり、アカデメイア事業でストック収入を確保し、工務店には住宅事業を一元管理できる「助っ人クラウド」を無償あるいは安価で提供して差別化を図っています。

2021/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実////
(+%/+%/+%/+%)
2Q予/3349/669/670/465
(+0.2%/-4.0%/-4.0%/-4.5%)
2Q実////
(+%/+%/+%/+%)
3Q実////
(+%/+%/+%/+%)
4Q予/7025/1410/1410/915
(-1.3%/-4.9%/-4.9%/-9.7%)
4Q修////
(+%/+%/+%/+%)
4Q実////
(+%/+%/+%/+%)

2020/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1541/281/281/196
(+2.6%/+2.3%/+2.3%/+3.3%)
2Q予/3192/567/568/381
(+6.1%/+0.8%/+1.8%/-1.3%)
2Q実/3343/697/698/487
(+11.1%/+23.8%/+25.0%/+26.2%)
3Q実/5151/1134/1134/792
(+12.6%/+32.6%/+33.4%/+33.2%)
4Q予/6615/1200/1201/818
(+5.6%/+3.6%/+4.1%/+1.9%)
4Q修/7117/1482/1483/1014
(+13.6%/+27.9%/+28.5%/+26.4%)
4Q実/7117/1482/1483/1014
(+13.6%/+27.9%/+28.5%/+26.4%)


2019/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1502/275/275/190
(+9.7%/+67.1%/+66.8%/+92.1%)
2Q予/3045/458/448/320
(+4.1%/+27.5%/+24.5%/+44.6%)
2Q修/3009/563/552/382
2Q実/3009/563/558/386
(+2.9%/+56.9%/+55.2%/+74.6%)
3Q実/4574/855/850/594
(+1.6%/+42.2%/+41.0%/+54.3%)
4Q予/6343/1000/991/707
(+0.8%/+21.4%/+20.0%/+21.1%)
4Q修/6300/1100/1100/760
4Q実/6267/1159/1154/802
(-0.4%/+40.7%/+39.7%/+37.5%)

2018/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1369/164/164/99
2Q予/2810/190/190/110
2Q修/2920/350/350/210
2Q実/2925/359/359/221
3Q実/4501/601/613/385
4Q予/5870/500/500/340
4Q修/6010/650/650/420
4Q再修/6210/740/740/490
4Q実/6293/823/826/583
(7.3%/2.2%/5.2%/4.9%)

配当の推移(括弧内は分割考慮前)
2017(H29)/3 6.66(20.00)
-----2018(H30)/3 1:3 分割
2018(H30)/3 6.66(20.00)予→8.00
2019(H31)/3 8.00予→10.00修→35.00再修
2020(R02)/3 35.00
2021(R03)/3 35.00予

テーマ : 株式投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

IR-7192日本モーゲージ 業績予想の修正

 7192日本モーゲージサービスから「業績予想の修正に関するお知らせ」がリリースされています。昨年は決算でさらに上乗せしてきたので期待したいところです。今期はこの社会情勢が続けば、住宅の販売件数が影響を受けるのは必至で厳しいかもしれません。配当は修正していませんが、仮に40円に修正されれば3年で6倍です。
 7192日本モーゲージサービスは2016年12月に上場初日に買い、今年に太っ腹優待導入で跳んで沈んだところで買い増し、現在はポートフォリオの準主力2番手として組み入れています。つなぎ融資は保険を掛けてあっという間に転売する実質フィービジネス、瑕疵保険は責任準備金という名前で将来の利益が積み上がり、アカデメイア事業でストック収入を確保し、工務店には住宅事業を一元管理できる「助っ人クラウド」を無償あるいは安価で提供して差別化を図っています。

2020/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1541/281/281/196
(+2.6%/+2.3%/+2.3%/+3.3%)
2Q予/3192/567/568/381
(+6.1%/+0.8%/+1.8%/-1.3%)
2Q実/3343/697/698/487
(+11.1%/+23.8%/+25.0%/+26.2%)
3Q実/5151/1134/1134/792
(+12.6%/+32.6%/+33.4%/+33.2%)
4Q予/6615/1200/1201/818
(+5.6%/+3.6%/+4.1%/+1.9%)
4Q修/7117/1482/1483/1014
(+13.6%/+27.9%/+28.5%/+26.4%)

4Q実////
(%/%/%/%)

2019/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1502/275/275/190
(+9.7%/+67.1%/+66.8%/+92.1%)
2Q予/3045/458/448/320
(+4.1%/+27.5%/+24.5%/+44.6%)
2Q修/3009/563/552/382
2Q実/3009/563/558/386
(+2.9%/+56.9%/+55.2%/+74.6%)
3Q実/4574/855/850/594
(+1.6%/+42.2%/+41.0%/+54.3%)
4Q予/6343/1000/991/707
(+0.8%/+21.4%/+20.0%/+21.1%)
4Q修/6300/1100/1100/760
4Q実/6267/1159/1154/802
(-0.4%/+40.7%/+39.7%/+37.5%)

2018/3
項目/売上/営業/経常/純/
1Q実/1369/164/164/99
2Q予/2810/190/190/110
2Q修/2920/350/350/210
2Q実/2925/359/359/221
3Q実/4501/601/613/385
4Q予/5870/500/500/340
4Q修/6010/650/650/420
4Q再修/6210/740/740/490
4Q実/6293/823/826/583
(7.3%/2.2%/5.2%/4.9%)

配当の推移(括弧内は分割考慮前)
2017(H29)/3 6.66(20.00)
-----2018(H30)/3 1:3 分割
2018(H30)/3 6.66(20.00)予→8.00
2019(H31)/3 8.00予→10.00修→35.00再修
2020(R02)/3 35.00予

テーマ : 株式投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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プロフィール

vis2004tachikawa

Author:vis2004tachikawa
個人投資家の立川一(たちかわ はじめ)です。
投資スタイルはバリュー投資からスタートし、最近はグロース投資に軸足を置いています。受取配当金の増加を重視し、良いビジネスを持ちキャッシュの創出能力のある銘柄に投資していきたいと考えています。結果として資産も緩やかに増加すると理想的です。日々の株価に、四半期決算に大いに一喜一憂します。基本的に短視眼的なのです。そんな自分の気持ちに正直に、でも投資はゆるやかに進めて、経済的・精神的に豊かな人生を目指します。投資をしながら「資金管理も含め自分が継続可能で長い時間軸で考えて勝ち続けることのできる手法を取っているかどうか」を常に確認します。
どうぞよろしくお願いします。

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