3468 スターアジア不動産投資法人 第3期決算

 3468 スターアジア不動産投資法人から「平成29年7月期 決算短信」がリリースされています。
 配当は予想をやや上回る水準で着地しました。資産入替による譲渡益が寄与しているので、第5期以降は再び巡航ベースに戻るとは思うのですが、できれば良い物件を入手し、巡航ベースを3500円程度に引き上げて欲しいところです。

2016/7 予829→修予968→968
2017/1 予3046→実3112
2017/7 予2726→修予3120→修予4340→4423
2018/1 予4039
2019/7 予2750




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3468 スターアジア不動産投資法人 第2期決算

 3468 スターアジア不動産投資法人から「平成29年1月期 決算短信」他数点が3月17日付でリリースされています。
 肝心の配当はほぼ予想通りで着地しましたが、第3期・第4期の配当予想がかなり引き上げられました。資産入替による譲渡益なので、第5期以降は再び巡航ベースに戻るとは思うのですが、できれば良い物件を入手し、巡航ベースを3500円程度に引き上げて欲しいところです。それにしても一時的とはいえ配当利回り8%越えですね。コストの高い新投資口の発行ではなく劣後債の発行で自己資本比率を引き上げてくれないかと妄想中です。

2016/7 予968
2017/1 予3046→実3112
2017/7 予2726→修予3120→修予4340
2018/1 予4039
2019/7以降 予2700?




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3468 スターアジア不動産投資法人 上方修正

 3468 スターアジア不動産投資法人から「平成 29 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ 」が12月5日付でリリースされています。

 残念ながらJリートのポータルではぶっちぎりの利回りトップ(=将来が期待されていない&あまり信用されていない)のスターアジアですが、今回の不動産信託受益権の取得および譲渡によって売却益154百万円が発生するというものです。というわけで、来期は1月、7月とも分配金が3000円を超える予想となりました。
 ちなみに、今回の資産入替により賃料収入が23百万円(旧物件)→68百万円(新物件)と45百万円アップするようです。その後の分配金も2800円(年5600円)前後で推移すれば、現在の株価で配当利回り6%くらいになりそうです。

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3468 スターアジア不動産投資法人 新規買い

 3468 スターアジア不動産投資法人を新規買いしました。
 JAPAN-REIT.COMには利回り3.8%と表示されていますが、これは4月11日にリリースされている「平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」によって公表されている予想値、「第1期(28/7)分配金829円 第2期(29/1)分配金3046円」で計算されているようです。第2期の分配金が通常ならば利回りは6%を超えるので悪くはないかと。成長性その他に関してはわかりませんが、IPO以降の株価が軟調で利回りも悪くない事と、スターアジアグループが投資口を保有している事からそれなりに上手くやってくれるのではないかという楽観的な予想で少し買いました。

(追記)
 開示情報中の固定資産税および都市計画税の記述を見落としていたので、追記します(←めっちゃ恥ずかし~)。

 開示資料の3ページ目に「平成 29 年度の固定資産税及び都市計画税等が平成 29 年 7 月期から費用計上されることとなります。上場前取得資産及び上場時取得資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は 306 百万円を想定しています。なお、通期で固定資産税及び都市計画税等が費用化された場合の影響額は、平成 29 年 7 月期に 159 百万円、平成 30 年 1 月期に 159 百万円を見込んでいます。 」とあります。仮に3期以降も経常利益が横ばいと仮定すると純利益は891百万円(=1050百万-159百万)、一口当たり分配金は2584円(=891百万円÷344700投資口)になり、利回りは本日の終値96900円で計算すると5.33%となります。頑張って経常利益を1050→1161百万円と軽く1割ほど伸ばして頂ければ固都税を支払っても6%の利回りになるんじゃないかと妄想しています。開示情報の読み込みが足りませんで、失礼いたしました。猛省です。

※スターアジアさんに問い合わせたところ、もちろん3期以降は情報開示の公平性から言及はできないが、その考え方で概ね良いとの回答を頂きました。加藤さん、お忙しいのにすみません~。

2016.4.20 追記しました。

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vis2004tachikawa

Author:vis2004tachikawa
個人投資家の立川一(たちかわ はじめ)です。

株式投資を始め、バリュー投資に出会うことができて、本当に運がよかったと思っています。これからも長く地味に投資を続けて行きたいです。

投資スタイルはバリュー投資からスタートし、最近はグロース投資に軸足を置いています。受取配当金の増加を重視し、良いビジネスを持ちキャッシュの創出能力のある銘柄に投資していきたいと考えています。結果として資産も緩やかに増加すると理想的です。

日々の株価に、四半期決算に大いに一喜一憂します。基本的に短視眼的なのです。そんな自分の気持ちに正直に、でも投資はゆるやかに進めて、経済的・精神的に豊かな人生を目指します。

投資をしながら「資金管理も含め自分が継続可能で長い時間軸で考えて勝ち続けることのできる手法を取っているかどうか」を常に確認します。

どうぞよろしくお願いします。

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