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2019/7決算7期-3468 スターアジア不動産投資法人

 3468 スターアジア不動産投資法人から「2019年7月期 決算短信(REIT)」が9月12日付でリリースされています。その他に決算資料と決算説明の映像がアップされています(少し遅くなってしまって今更感はありますが……汗)。
 今期以降の分配金は3000円を割っていますが、解約済み物件に新規のテナントが入らないという前提で計算しており、おそらくテナントが決まって3000~3500円くらいは行くのではないかと妄想中です。
 3468 スターアジア不動産投資法人は上場した2016年4月に購入し、固都税が計上された巡航ペースで5%前後の利回り(当時の購入価格ベース)を見込んで購入したのですが、その後頑張ってくれてさらに高い利回りを確保してくれています。

2016/7(H28) 予829→修968→968
2017/1(H29) 予3046→3112
2017/7(H29) 予2726→修3120→修4340→4423
2018/1(H30) 予4039→4077
2018/7(H30) 予2750→修2770→2773
2019/1(H31) 予2804→修3580→3720
2019/7(R01) 予3400→修3500→3625
2020/1(R02) 予2770→?
2020/7(R02) 予2770→?

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IR-3468 スターアジア不動産投資法人 敵対的買収が成立

 3468 スターアジア不動産投資法人から「さくら総合リート投資法人が招集したさくら総合リート投資法人投資主総会の
決議結果に関するお知らせ 」「ライオンパートナーズ合同会社が招集したさくら総合リート投資法人投資主総会の決議結果に関するお知らせ」がリリースされています。
 REIT初の敵対的買収とのことで、今後も再編が活発になっていくのでしょうか。
 スターアジアは2016年4月に巡航利回りが6%越えだと思って少し購入し、後から固都税がかかる事に気が付いて恥ずかしいブログの訂正をした思いだすのも気まずい銘柄ですが、結局その後も6~8%の分配金利回りを維持してくれました。今回の合併でさらに分配金をアップしてくれないかと妄想中です。

-----(以下引用)-----
REIT、初の敵対的買収が成立 スターアジア、さくらと合併へ
日本経済新聞 2019/8/30 19:08

 国内で初めて不動産投資信託(REIT)に対する敵対的買収が成立する見通しとなった。さくら総合リート投資法人との合併を巡る総会が30日開かれ、合併を求めていたスターアジア不動産投資法人の議案が賛成多数で可決した。保有不動産の時価と比べて割安な銘柄が目立つなか、敵対的手法の道が開けたことで、業界再編が活発化しそうだ。
 30日の午前10時からスターアジア主催で開いた総会は、票集計のため一時中断しながら午後2時ごろまで続いた。スターアジアが主導権を握るべく提出した役員選任などの複数の議案はすべて賛成多数で可決された。
 さくら側は友好的な第三者である投資法人みらいとの合併を目指し、みらい系に主導権を委ねる対抗議案を修正動議で出したが、反対多数で否決された。主導権を握ったスターアジアはさくらとの合併に向けた手続きに入る。
 さくらの運用姿勢に不満を持っていた投資主(株主に相当)がスターアジアの提案に賛同したようだ。さくらは18年、物件取得を断念した際に生じた費用をREITの損失として計上したことがある。スターアジアが参考値として提示した合併比率が、みらいとの合併案よりも優位だったとの見方もある。
 総会では議決権を行使しない投資主は賛成票を投じたとみなす「みなし賛成」の仕組みが適用され、不公平になるとの指摘があった。スターアジア側はさくらの修正動議を受け入れ、みなし賛成を不適用としたうえで賛成多数を集めた。
 同日午後4時からは、さくら主催で別の総会が開かれた。主な議題はみらいとの合併案だったが、参加者が定足数に足りず不成立となった。
 同じ日に2回も総会を開くことになったのは、REIT再編を巡る法制度や実務のややこしさがある。当初、合併提案を出したスターアジアが総会開催を求めたもののさくら側が拒否。これを受けてスターアジアが関東財務局に訴え、スターアジア主催の総会が開かれることになった。この展開では不利になるとして、さくら側が後追いで総会開催を決めるという異例の展開になった。
 午前と午後の2つの総会で敵対的なスターアジア、友好的なみらいの両案が可決され、経営が混乱する恐れもあった。総会の会場でも委任状の取り扱いを巡って双方が口論になる場面もあった。また、REITの買収でもめた場合は、司法ではなく行政機関の関東財務局が買い手側主催の総会開催を許可できるという特殊なルールも浮かび上がった。関東財務局の判断の理由などには不透明な部分が残ったとの指摘もある。
 スターアジアがさくらに合併を提案するまで、REITには市場での評価が保有不動産の時価を下回る銘柄が目立っていた。その一方で、REITを巡る法律などのルールはTOB(株式公開買い付け)で過半数を買い集めると税負担が発生するなど、敵対的な再編を前提にしていない。
 REITも一般のM&A(合併・買収)のように再編が可能な米国と比べると制度の未熟さが目立つ。小口の個人マネーにも不動産投資を可能にするという重要な役割を持つREIT。その活性化には再編機運を妨げない柔軟な制度設計が欠かせない。(和田大蔵)
-----(引用終わり)-----

2016/7(H28) 予829→修968→968
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2019/1(H31) 予2804→修3580→3720
2019/7(H31) 予3400→修3500→?
2020/1(H31) 予2770→?

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2019/1決算6期-3468 スターアジア不動産投資法人

 3468 スターアジア不動産投資法人から「2019年1月期 決算短信(REIT)」がリリースされています。また、Youtubeで決算説明を配信しています。〔動画のリンクはこちら〕
 2020年の分配金が減少しますが、これは予定された解約分に新規のテナントが入らないという前提で計算しており、これがテナントが決まればさらに上乗せされる可能性があります。

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決算5-3468 スターアジア不動産投資法人

 3468 スターアジア不動産投資法人から「2018年7月期 決算短信(REIT)」がリリースされています。
 
〔購入時のブログ記事〕

 購入時は巡航ベースが5%強ほど見込まれ、あわよくば6%くらいに乗ればラッキーくらいに考えていたのですが、有難いことに2期以降は購入時価格の7%程度で推移しています。利回りは十分なので、後は少しずつでも分配金が増えていってくれないかと妄想中です。

 リートやインフラファンドの組み入れ比率はまだまだ低い上に、割と投資対象として好きなので、少しずつ増やそうとは思っていますが、一般的な株式の増配率を見ているとどうしてもそちらをメインにしたくなるんですよね。リートやインフラファンドが毎年10%~20%の増配というのは難しいですから。しかし、事業内容がシンプルで予想を立てやすいという意味では配当金狙いの投資としては良いと思っています。

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IR-3468 スターアジア不動産投資法人 増資ほか

 3468 スターアジア不動産投資法人から「本日付公表の適時開示(公募増資を伴う物件取得)に関する補足説明資料」「資産の取得予定日の決定及び取得資金の変更に関するお知らせ 」「将来の成長のためのパイプラインの確保を目的とした優先交渉契約締結に関するお知らせ」「資産運用会社における運用ガイドラインの一部変更に関するお知らせ 」「資金の借入れに関するお知らせ 」「2019 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2019 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ 」「国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ 」「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」がリリースされています。リリースされたIRが多すぎて見る気がしないだなんて絶対に思ってません。

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プロフィール

vis2004tachikawa

Author:vis2004tachikawa
個人投資家の立川一(たちかわ はじめ)です。
投資スタイルはバリュー投資からスタートし、最近はグロース投資に軸足を置いています。受取配当金の増加を重視し、良いビジネスを持ちキャッシュの創出能力のある銘柄に投資していきたいと考えています。結果として資産も緩やかに増加すると理想的です。日々の株価に、四半期決算に大いに一喜一憂します。基本的に短視眼的なのです。そんな自分の気持ちに正直に、でも投資はゆるやかに進めて、経済的・精神的に豊かな人生を目指します。投資をしながら「資金管理も含め自分が継続可能で長い時間軸で考えて勝ち続けることのできる手法を取っているかどうか」を常に確認します。
どうぞよろしくお願いします。

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