3468 スターアジア不動産投資法人 第2期決算

　3468 スターアジア不動産投資法人から「平成29年１月期 決算短信」他数点が３月１７日付でリリースされています。
　肝心の配当はほぼ予想通りで着地しましたが、第3期・第4期の配当予想がかなり引き上げられました。資産入替による譲渡益なので、第5期以降は再び巡航ベースに戻るとは思うのですが、できれば良い物件を入手し、巡航ベースを3500円程度に引き上げて欲しいところです。それにしても一時的とはいえ配当利回り８％越えですね。コストの高い新投資口の発行ではなく劣後債の発行で自己資本比率を引き上げてくれないかと妄想中です。

2016/7　予968
2017/1　予3046→実3112
2017/7　予2726→修予3120→修予4340
2018/1　予4039
2019/7以降　予2700？

3468 スターアジア不動産投資法人 上方修正

　3468 スターアジア不動産投資法人から「平成 29 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ 」が１２月５日付でリリースされています。

　残念ながらJリートのポータルではぶっちぎりの利回りトップ（＝将来が期待されていない＆あまり信用されていない）のスターアジアですが、今回の不動産信託受益権の取得および譲渡によって売却益１５４百万円が発生するというものです。というわけで、来期は１月、７月とも分配金が３０００円を超える予想となりました。
　ちなみに、今回の資産入替により賃料収入が２３百万円（旧物件）→６８百万円（新物件）と４５百万円アップするようです。その後の分配金も２８００円（年５６００円）前後で推移すれば、現在の株価で配当利回り６％くらいになりそうです。

3468 スターアジア不動産投資法人 新規買い

　3468 スターアジア不動産投資法人を新規買いしました。
　JAPAN-REIT.COMには利回り３．８％と表示されていますが、これは４月１１日にリリースされている「平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」によって公表されている予想値、「第１期（28/7）分配金８２９円　第２期（29/1）分配金3046円」で計算されているようです。第２期の分配金が通常ならば利回りは６％を超えるので悪くはないかと。成長性その他に関してはわかりませんが、ＩＰＯ以降の株価が軟調で利回りも悪くない事と、スターアジアグループが投資口を保有している事からそれなりに上手くやってくれるのではないかという楽観的な予想で少し買いました。

（追記）
　開示情報中の固定資産税および都市計画税の記述を見落としていたので、追記します（←めっちゃ恥ずかし～）。

　開示資料の３ページ目に「平成 29 年度の固定資産税及び都市計画税等が平成 29 年 7 月期から費用計上されることとなります。上場前取得資産及び上場時取得資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は 306 百万円を想定しています。なお、通期で固定資産税及び都市計画税等が費用化された場合の影響額は、平成 29 年 7 月期に 159 百万円、平成 30 年 1 月期に 159 百万円を見込んでいます。 」とあります。仮に３期以降も経常利益が横ばいと仮定すると純利益は891百万円（＝1050百万-159百万）、一口当たり分配金は2584円（＝891百万円÷344700投資口）になり、利回りは本日の終値96900円で計算すると5.33％となります。頑張って経常利益を1050→1161百万円と軽く１割ほど伸ばして頂ければ固都税を支払っても６％の利回りになるんじゃないかと妄想しています。開示情報の読み込みが足りませんで、失礼いたしました。猛省です。

※スターアジアさんに問い合わせたところ、もちろん３期以降は情報開示の公平性から言及はできないが、その考え方で概ね良いとの回答を頂きました。加藤さん、お忙しいのにすみません～。

2016.4.20　追記しました。