3269ADR 決算短信

 3269アドバンス・レジデンス投資法人より「2016年1月期 決算短信」がリリースされています。内部成長・外部成長・財務戦略ともに順調で、かつ負ののれん発生益による剰余金により長期的に安定した分配金が見込めるため、今後もホールドします。
 リートはここと8986日本賃貸住宅投資法人をそれぞれ少しずつ持っているだけですが、米国株同様にリートを資産の一部に保有するのは良いと感じています。

 

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3269ADR 分配金上方修正

 レビューが遅くなりましたが、3269アドバンス・レジデンス投資法人より「2015年1月期(第9期)の運用状況及び1口当たり分配金の予想の修正に関するお知らせ」が11月28日付でリリースされています。
 リリース資料によると、上方修正の要因は「15 物件の追加取得 による賃貸事業収入の増加、匿名組合出資持分を有する合同会社の清算に伴う最終配当の発生及び本日付で公表した『東京・スチューデントハウス日吉台』の譲渡 に伴う譲渡益の発生」だそうで、オフィスの空室率の低下や物件の上昇、家賃の向上などによりREITはしばらく業績・株価ともに好調かもしれませんね。気が付くのが遅かった私は少ししか持っていませんが(涙)。

 滅茶苦茶少額ですけど投資してみて、リートは資産形成にまあまあ良い商品だと思いました。成長株投資のようなダイナミックな面白さはないものの、自分では決してできないオフィスビルや大規模な商業施設などに間接的に投資でき、利回りも悪くないです。マーケットで売買されている以上、当然価格変動リスクはありますが、内部成長と外部成長による分売金の増加も期待でき、腰を据えて長期投資するには悪くないのではないかと。
 残念なのは、リートがそもそも投資信託なのに、手数料を取ってリートに投資する投資信託の存在です。少額投資ならあまり旨味はないですし、大きな金額を投資するなら複数銘柄のリートに分散投資すればよいと思うのですが、分配金の魅力なのか売れているようですね。投資口単位が現在の5分の1~10分の1程度になれば、少額でも分散投資できるので是非実施して欲しいところです。あとは個人向けの投資法人債(リートが資金調達のために金融機関向けに発行する債券)が発行されればそこそこ魅力的な債券だと思いますが、これはコストの問題でしょうかね。

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3269ADR 投資法人債の発行

 3269アドバンス・レジデンス投資法人から「投資法人債の発行に関するお知らせ」がリリースされています。

 リートは基本放置プレイで投資するつもりだったので、特に決算やIRをレビューするつもりはなかったのですが、このリリースを見てふと思った事があります。

 公募の投資法人債をもっと起債したらどうでしょうか。

 SBI債やマネックス債が1年~5年の償還年限で、預貯金などに比べると高金利で人気なようです。どうしても起債規模が小さいのですぐに売り切れてしまうようですが、それならばリートが発行している投資法人債を機関投資家だけでなく一般公募すれば割と人気商品になるような気がします。起債規模も比較的大きいですし、銀行借り入れをある程度振り替えても良いのではないかと。ADRなどはこれまでに350億円もの投資法人債を発行していますが、5年ものの定期が0.5%以下なのに直近に発行された12年物の投資法人債は1.41%なので、5年物で1.2%とか出せばそれなりに需要がありそうです。

 2001年に登場したJリートは以前と比べて魅力ある金融商品になってきていると思います。投資法人債への投資を通じて、発行元のリートにも興味を持つ方が増えてくればマーケットに厚みが出てくるのではないでしょうか。

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3269ADR 新規購入

 3269アドバンス・レジデンス投資法人を新規購入しました。

 このリートは、合併差益が潤沢にあり、一時的に当期純利益が落ち込んでも安定した配当が期待できることで有名です。借入金・投資法人債の借換時に調達期間の長期化や低金利化を進めており、加えて物件の入替や購入によって、長期的に純利益や分配金を伸ばせそうです。
 同時に、NISAの導入によりリートのような安定した高利回りの期待できる投資商品も見直されるのではないかと考えました。

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職場にて

 職場の後輩がSBI証券の口座を開設しました。どうやらお父様が投資信託を買っていて勧めたみたいです。買おうとしていたのがタコ足配当系USリートファンドだったので即止めしましたが、父の声は神の声でしょうから私の忠告など無駄だろうなと思ってます。

 同じリート関連なら、「eMAXIS先進国リートインデックス」か、できれば投信など買わずに合併差益をたっぷりと貯めこんでいる3269アドバンス・レジデンス投資法人の方が余程良いと思いますが。
 
 3269アドバンス・レジデンス投資法人は公募増資の影響か株価が軟調ですが、資本を充実させて借入を増やし外部成長につなげていけば最終的には既存の投資家にもプラスになると思います。
 一方リートファンドは、証券会社に取扱手数料、投資信託委託会社に信託報酬、資産管理する信託銀行に管理料と、多くの中間搾取を経て税金を取られながらタコ足配当をもらうわけで。

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プロフィール

Author:vis2004tachikawa
個人投資家の立川一(たちかわ はじめ)です。

株式投資を始め、バリュー投資に出会うことができて、本当に運がよかったと思っています。これからも長く地味に投資を続けて行きたいです。

投資スタイルはバリュー投資からスタートし、最近はグロース投資に軸足を置いています。受取配当金の増加を重視し、良いビジネスを持ちキャッシュの創出能力のある銘柄に投資していきたいと考えています。結果として資産も緩やかに増加すると理想的です。

日々の株価に、四半期決算に大いに一喜一憂します。基本的に短視眼的なのです。そんな自分の気持ちに正直に、でも投資はゆるやかに進めて、経済的・精神的に豊かな人生を目指します。

投資をしながら「資金管理も含め自分が継続可能で長い時間軸で考えて勝ち続けることのできる手法を取っているかどうか」を常に確認します。

どうぞよろしくお願いします。

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